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  Kauf Nebenkosten

Zahlungsplan und Nebenkosten beim Immobilienerwerb

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erwerben, dann vereinbaren Sie mit dem Verkäufer einen Zahlungsplan, insbesondere, wenn sich die Immobilie noch im Bau befindet. Dieser Zahlungsplan wird vom Bauträger vorgegeben, ist aber in manchen Punkten variabel vereinbar. Dies gestaltet sich so:
 

1.    „Reservation fee“ – Reservierungsgebühr:  Egal,  ob Sie sich bereits entgültig entschieden haben, oder nochmal Zeit zum Nachdenken gewinnen wollen – zu Beginn der Entscheidungs-phase wird in der Regel eine schriftliche Reservierung vereinbart, damit „Ihre“ Immobilie für zwei bis vier Wochen geblockt und nicht weiterverkauft wird. Die Gebühr kann 25.000 bis 100.000 THB für Wohnungen, oder 100.000 THB bis zu 300.000 THB bei Häusern betragen, und ist nicht rückzahlbar, falls Sie sich doch anders entscheiden. Bei positiver Entscheidung wird dieser Reservierungsbetrag entweder mit der nächsten Zahlung, der Anzahlung, oder mit der Abschlusszahlung verrechnet.

2.    „Down payment“ – Anzahlung: sie wird unmittelbar nach geleisteter Vertragsunterschrift gezahlt und beträgt oft 20 bis 30% des Kaufpreises, bei Häusern durchaus höher.

3.    „Installments“ – Ratenzahlungen: je nach Bauzeit (und bei Villen auch nach Bauphasen) können die nächsten Zahlungen, die je nach Anbieter etwa 30 bis 60% des Kaufpreises abdecken, in Raten pro Monat oder pro Quartal gezahlt werden. Da die Bankgebühren bei Geldtransfers von Ihrer Heimat nach Thailand recht hoch sind, sollten wenige Einzelüberweisungen ausgehandelt werden.

4.    „Final payment at transfer“ – Abschlusszahlung: Ist die Immobilie bezugsfertig, fällt die letzte Zahlung an  -oft 20% des Kaufpreises, machmal aber auch 40% oder 50%, was Ihre Liquidität aufgrund geringerer Ratenzahlungen während der vorangegangenen Wartezeit erhöht. Nach Zahlungsleistung wird sodann ein Termin zur Übertragung und Eigentums-beurkundung beim örtlichen Amt festgelegt. Dann sind Sie Eigentümer der Wohnung oder des Hauses. Wie es sich bei Grundstücken verhält –denn Ausländer können kein Land in Thailand erwerben- behandeln wir das nächste Mal.

 

Nebenkosten

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen weitere Kosten an, die genau aufgelistet und bei Verhandlungen nachgefragt werden sollten:

 

Transfer fee/Tax – Übergabegebühren und Steuern:

Übergabegebühren seitens des Registeramts betragen derzeit 2% vom Kaufpreis. 4,3% vom Kaufpreis fallen an Steuern an. Oft werden die Übergabegebühren, und auch die Steuern, hälftig von Käufer und Verkäufer getragen, manchmal allerdings dem Käufer komplett belastet. Viele Bauträger sind aber dazu übergegangen, lediglich die Hälfte der 2% Transfergebühren in Rechnung zu stellen, Sie zahlen dann also nur 1% des Kaufpreises.

Grundstücks- und Gebäudesteuer: Grundstücke können wir Ausländer nicht käuflich erwerben. Hierfür wird oft eine Thai-Firma gegründet, auf deren Namen das Land eingetragen wird, oder man pachtet das Land für 30 Jahre mit Verlängerungsoption für mehrmals weiteren 30 Jahren. Hierbei berechnet das zuständige Amt pro Jahr eine Steuer in Höhe von 12,5%, gerechnet allerdings nur vom Grundstückspachtpreis. Beispiel: Pachtpreis für ein 300 m²-Grundstück: 2.500.000 THB. Dieser Betrag wird durch 30 Jahre geteilt und mit 12,5% multipliziert. Ergebnis: Sie zahlen an Steuern auf Haus und Grundstück 10.417 THB pro Jahr.

Sinking Fund – Instandhaltungsrücklage:  Dieser einmalig zu zahlende Betrag dient zur Deckung unvorhergesehener Kosten oder Investitionen, die den öffentlichen Bereich der Wohnanlage betrifft. Bei Wohnungen werden etwa 400 bis 600 THB pro m² Ihrer Wohnfläche zugrunde gelegt. Diese Rücklage fällt beim Hauskauf innerhalb einer Villensiedlung (Village) äusserst selten an.

Maintenance Fee – Instandhaltungsgebühr: Sie wird monatlich gerechnet, jedoch jährlich im Voraus in Rechnung gestellt. Sie deckt die allgemeinen Kosten ab, so z.B. Müllabfuhr, Pool-/Geländereinigung und Pflege, Kosten für Sicherheitsdienste und andere Gemeinkosten. Gebühren:

Wohnungen: ca. 35 THB bis 60 THB pro m² Wohnfläche und pro Monat, je nach Größe und Luxus der Wohnanlage, sehr oft liegt sie bei 40 THB/m².
Häuser: hier werden die Grundstücksquadratmeter zugrunde gelegt. Die Gebühr liegt oft bei 5 THB pro Land-m², bei umfangreicheren Service auch bei 10 bis 15 THB/m². Hierbei werden z.B. in Hua Hin bei dem einen oder anderen Anbieter auch die Kosten für die Pflege Ihres privaten Gartens und Pools gedeckt, oder auch die des Shuttle Service, der Sie regelmäßig in die Stadt oder an den Strand bringt und abholt.

Electric-/Water Meter –  Strom- und Wasserzähler: werden von den Strombetreiber bzw. vom Amt der Wasserwirtschaft geliefert. Hierfür berechnen diese Behörden eine Hinter-legungsgebühr von ca. 7.000 bis zu 10.000 THB pro Zähler.



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