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  Eigentum in Thailand

 

Immobilienbesitz in Thailand

Generell ermöglicht die Thai Gesetzgebung dem ausländischen Käufer drei Möglichkeiten des Immobilienbesitzes in Thailand:

Freehold  /  Leasehold  /  Thai LTD. Ownership  /  Besitz über Thai Partner/Freunde

 

Freehold (Besitz von Apartments)

Ausländer können in einem Apartmentgebäude Wohnungen kaufen bis zu maximal 49 % der Gesamtwohnfläche in einem Gebäude, also in etwa ca. die Hälfte aller Wohnungen in einem Projekt.

Die im Ausländernamen gekaufte Wohnung wird dann im Grundbuch der lokalen Land Office auf den Namen des Ausländers eingetragen und ist danach verkauf -und vererbbar. Die Bezahlung eines Apartments in Freehold muss von einem Konto im Namen des Käufers von außerhalb Thailands erfolgen.

Die restlichen 51% der Wohnungen des Gebäudes können dann nur noch von Thailändern oder über eine Thai Ltd. Company auch von Ausländern gekauft werden. Diese 51% der Wohnungen sind oft etwas günstiger im Erwerb, erzielen dann aber auch einen geringeren Wiederverkaufswert.

Die Kaufnebenkosten mit allen Steuern und Notargebühren liegen in Thailand zwischen 3% und 6,3% vom Wert der Wohnung. (je nach Richtwert der Land Office und Haltedauer des Besitzers zuvor.)

 

Land und Villen

Mit nur sehr wenigen Ausnahmen können Ausländer kein Land in Thailand direkt besitzen.

Der Gesetzgeber räumt aber 2 Möglichkeiten in, wie Ausländische Käufer dann doch Land in Thailand langfristig nützen können:

 

  1. Leasehold (Pachtvertrag)

Der Thai Gesetzt Geber erlaubt Ausländern Grundstücke für 30 Jahre zu pachten Diese Pacht wird bei Land Office (Grundbuchamt in Thailand) auf den Landtitel auf der Rückseite eingetragen. Die Pachtzahlung über 30 Jahre ist stets beim Kaufpreis für Land mit Villa inkludiert.

Vieler Ortens in Thailand wird meist diese Form der Kontrolle über das Land gewählt, mit der Besonderheit, dass eine Verlängerungsoption im Kaufvertrag mit dem Bauträger vertraglich auf zwei mal 30 Jahre oder sogar beliebig wiederholbare Zeitspannen von 30 Jahren festgeschrieben wird.

Die Pachtgebühr für alle verlängerten Zeiträume der Pacht ist bereits im Kaufpreis der Villa mittels einer Vertragsklausel enthalten! Es fallen nach 30 Jahren nur die Gebühren auf der Land Office an, um die Pacht wieder auf weitere 30 Jahre einzutragen. (Diese Gebühren liegen derzeit bei ca. 300 Euro

Im Kaufvertrag einer Villa oder Land kann auch definiert werden, dass der Käufer / Leaseholder die Landpacht nach beliebiger Zeit wieder verkaufen oder vererben kann. Zu diesem Zeitpunkt werden dann auch wieder 30 Jahre Pachtdauer auf den neuen Käufer, Erben, etc. eingetragen.

 

        2. Thai Ltd. Company

Es gibt noch eine zweite Option, um Land mit Haus zu besitzen. Diese Form des Besitzers wird seit über 30 Jahren vom Gesetzgeber geduldet, entspricht aber nicht dem Buchstaben des Gesetzes. Diese Option war eigentlich gedacht für Ausländer die größere Grundstücke kaufen um daraus mit Thai Partnern ein Business, Villensiedlung etc. zu gründen.

Hier wird von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, eine Thai Limited Company zu gründen, die das Land besitzt. Der Ausländer wird dann als Geschäftsführer (Managing Director) eingetragen und kontrolliert die Company alleinig und somit auch alle Belange des Landbesitzes.

Der Ausländer als Geschäftsführer kann die Company, die den Grundbesitz hält, dann jederzeit weiterverkaufen und auch vererben.

Die thailändische Gesetzgebung sieht vor, dass sich maximal 49 % der Anteile dieser Firma im Ausländerbesitz befinden. Die restlichen Anteile liegen dann im Besitz von Thailändern. (Meist Angestellte des Rechtsanwaltsbüros, welches die Company gründet, oder Thai Verwandte und Freunde)

Die thailändischen Anteilseigner unterzeichnen undatierte, aber unterschriebene Blankoübertretungen ihrer Anteile und können somit jederzeit, auch rückwirkend, ersetzt werden durch neue Anteilseigner. Somit ist der Besitz des Landes für den Ausländer gut abgesichert.

Ein Anwalt ihrer Wahl oder der Bauträger selbst richten diese Company für eine Gebühr von ca. 1000 bis 2000 € für Sie ein. Die jährlichen Kosten für die Bilanzierung dieser Company liegen bei ca. 400 €. Jährliche Grundsteuern werden nicht erhoben in Thailand.

In Pattaya kommt oft diese Option des Landbesitzes zur Anwendung, an anderen Orten wie z.B. Hua Hin wird diese Option von der Land Office nicht gerne gesehen.



     3) Usufruct

Ein Usufruct, Nießbrauch auf Deutsch, ist eine weitere Möglichkeit, um Land in Thailand zu kontrollieren. Hier gibt es große regional Unterschiede zwischen den Land Offices in den Verschiedenen Bezirken von Thailand. Mancherorts ist es mit etwas Ausdauer möglich, an anderen Orten in Thailand wird dieser Version der Pacht von den Land Offices für Ausländer kategorisch abgelehnt.

Diese Möglichkeit bietet einen guten Schutz für den Ausländer, es braucht keinen anwaltlichen Mietvertrag und deshalb wird diese Option auch nur sehr selten von Anwälten und Land Offices empfohlen.

 

     4) Vertrag für die Villa

Zur weiteren Absicherung des Besitzes kann das Haus auf dem Grundstück in einem separaten Vertrag direkt im Namen des Ausländers gekauft werden, mit einem separatem Kaufvertrag, da nur der Besitz von Land vom Thai Gesetzgeber besonders behandelt wird. Dieser Modus bietet noch ein zusätzlichen Schutz für den ausländischen Käufer.

 

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